Rumah Subsidi Menumpuk, PFII Dikebut: Di Mana Titik Masalahnya?

Cuaninsight –  Ambisi pemerintah mengatasi backlog perumahan melalui program 3 Juta Rumah menghadapi tantangan yang tidak sederhana. Persoalannya bukan sekadar membangun sebanyak mungkin hunian, tetapi memastikan rumah yang telah tersedia benar-benar mampu dibeli dan ditempati masyarakat.

Di tengah kebutuhan hunian yang masih besar, daya beli justru menjadi salah satu hambatan utama. Rumah subsidi memang terus dibangun, tetapi tingkat penyerapannya belum sesuai harapan. Hingga pertengahan tahun, realisasi penyerapan rumah subsidi disebut baru sekitar 10% dari target program.

Angka tersebut menjadi sinyal bahwa persoalan perumahan Indonesia tidak hanya berada di sisi pasokan. Ada masalah di hilir yang berkaitan dengan kemampuan masyarakat mengakses pembiayaan dan membeli rumah.

Jika kondisi tersebut tidak segera dibenahi, pembangunan rumah dalam jumlah besar berisiko tidak serta-merta mengurangi backlog. Pemerintah justru perlu memastikan kebijakan perumahan berjalan seimbang dari sisi supply dan demand.

3 Juta Rumah Tak Cukup Hanya dengan Membangun

Program 3 Juta Rumah merupakan salah satu agenda unggulan pemerintahan Presiden Prabowo Subianto dan Wakil Presiden Gibran Rakabuming Raka.

Secara konsep, program tersebut ditujukan untuk menjawab kebutuhan hunian masyarakat sekaligus mengurangi backlog perumahan yang masih tinggi. Namun, mengejar target pembangunan dalam jumlah besar memiliki tantangan tersendiri ketika daya beli masyarakat belum cukup kuat.

Tingkat penyerapan yang baru mencapai sekitar 10% hingga pertengahan tahun memperlihatkan adanya jarak antara rumah yang tersedia dengan masyarakat yang mampu mengaksesnya.

Kondisi ini menunjukkan pentingnya melihat program perumahan secara lebih menyeluruh. Rumah bukan hanya persoalan konstruksi, lahan, dan jumlah unit, tetapi juga menyangkut pendapatan rumah tangga, harga rumah, bunga kredit, persyaratan pembiayaan, hingga lokasi hunian.

Pengembang Terjepit Kenaikan Biaya

Tantangan juga muncul dari sisi pengembang. Margin bisnis rumah subsidi semakin tertekan ketika harga bahan baku dan biaya pembangunan meningkat.

Kondisi tersebut dapat membuat pengembang harus mencari cara untuk menjaga kelangsungan proyek. Salah satu konsekuensinya adalah kualitas rumah yang dinilai semakin terbatas, sementara lokasi pembangunan cenderung bergeser semakin jauh dari pusat aktivitas masyarakat demi mendapatkan lahan dengan harga lebih terjangkau.

Persoalan lokasi menjadi penting karena rumah murah yang berada terlalu jauh dari tempat kerja, fasilitas pendidikan, transportasi, dan pusat ekonomi belum tentu benar-benar terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Harga rumah yang terlihat murah dapat diikuti biaya transportasi dan waktu perjalanan yang lebih tinggi. Pada akhirnya, kemampuan membeli rumah tidak bisa dilepaskan dari total biaya hidup setelah seseorang menempati hunian tersebut.

Pakar Dorong Solusi Perumahan Secara Struktural

Persoalan tersebut menjadi sorotan utama dalam Bloomberg Businessweek Indonesia edisi September 2026. Pakar perumahan Marco Kusumawijaya menilai persoalan perumahan Indonesia perlu ditangani secara struktural. Menurut pandangan tersebut, pemerintah tidak seharusnya hanya mengejar jumlah unit yang berhasil dibangun.

Pendekatan berbasis kuantitas memang dapat menghasilkan angka pembangunan yang terlihat besar, tetapi belum tentu menyelesaikan akar persoalan backlog.

Solusi yang lebih menyeluruh perlu memperhitungkan tata ruang, ketersediaan lahan, transportasi, lokasi pekerjaan, kemampuan masyarakat membayar, hingga model pembiayaan perumahan.

Dengan demikian, keberhasilan program 3 Juta Rumah tidak semata-mata diukur dari berapa unit yang berdiri, tetapi berapa banyak masyarakat yang akhirnya mampu memiliki hunian layak dan berkelanjutan.

Bank Indonesia Berada di Persimpangan

Persoalan perumahan juga tidak dapat dipisahkan dari kebijakan moneter. Suku bunga memiliki pengaruh langsung maupun tidak langsung terhadap kemampuan masyarakat mengakses kredit pemilikan rumah (KPR).

Ketika suku bunga tinggi, biaya pembiayaan meningkat dan cicilan rumah menjadi lebih berat. Sebaliknya, penurunan suku bunga dapat membuka ruang bagi kredit yang lebih terjangkau, selama perbankan juga memiliki kapasitas dan selera risiko untuk menyalurkannya.

Karena itu, arah kebijakan Bank Indonesia (BI) menjadi salah satu faktor yang ikut menentukan efektivitas program perumahan.

Namun, BI juga harus mempertimbangkan stabilitas nilai tukar, inflasi, arus modal, serta kondisi ekonomi secara keseluruhan. Artinya, kebijakan suku bunga tidak dapat diarahkan hanya untuk mendorong sektor properti.

Di sinilah pertaruhan BI menjadi penting: bagaimana memberikan ruang bagi pembiayaan perumahan tanpa mengorbankan stabilitas makroekonomi.

PFII dan Ambisi Menggaet Modal Global

Selain persoalan 3 Juta Rumah, Bloomberg Businessweek Indonesia edisi September 2026 juga menyoroti lahirnya Pusat Finansial Internasional Indonesia (PFII).

Lembaga baru tersebut muncul dalam waktu yang relatif singkat dan menjadi bagian dari ambisi pemerintah untuk menarik investasi dari pemodal global. Kehadiran PFII diharapkan dapat memperkuat posisi Indonesia dalam persaingan pusat keuangan internasional.

Namun, konsep tersebut juga memunculkan sejumlah pertanyaan, terutama terkait desain insentif dan tata kelolanya.

Salah satu hal yang menjadi sorotan adalah rencana pemberian pajak 0% selama puluhan tahun bagi pemodal di sektor inti. Kebijakan insentif seperti ini memang dapat menjadi daya tarik bagi investor, tetapi sekaligus membawa risiko jika tidak disertai pengawasan dan transparansi yang memadai.

Pertanyaan besarnya adalah apakah PFII mampu berkembang seperti pusat finansial global seperti Dubai dan Singapura, atau justru menghadirkan risiko Indonesia menjadi tujuan finansial yang minim transparansi seperti yurisdiksi yang dikenal sebagai offshore financial center.

VC Asing Mulai Menjauh?

Persoalan investasi juga terlihat dari sektor perusahaan rintisan. Pemodal ventura asing disebut semakin berhati-hati masuk ke Indonesia setelah muncul aturan baru Otoritas Jasa Keuangan (OJK) yang dinilai lebih rigid.

Regulasi yang terlalu kompleks berpotensi membuat perusahaan modal ventura asing mengalihkan perhatian ke negara lain di kawasan, termasuk negara tetangga.

Kekhawatiran tersebut datang pada saat yang kurang menguntungkan. Pendanaan startup Indonesia sepanjang tahun ini disebut mengalami penurunan sekitar 40%, melanjutkan tren pelemahan yang telah berlangsung sejak 2023.

Situasi tersebut menunjukkan bahwa daya tarik investasi tidak hanya ditentukan oleh ukuran pasar Indonesia. Kepastian aturan, fleksibilitas bisnis, perpajakan, dan kemudahan berinvestasi juga menjadi faktor yang diperhitungkan investor global.

Kredibilitas BI Ikut Jadi Sorotan

Agenda lain yang menjadi perhatian adalah arah Bank Indonesia setelah gejolak terkait pengunduran diri Perry Warjiyo dari posisi Gubernur BI dan dinamika hubungan antara otoritas moneter dengan pemerintah serta otoritas fiskal.

Terpilihnya Destry Damayanti sebagai Gubernur BI menjadi babak baru bagi bank sentral.

Pasar tentu akan mencermati bagaimana BI mempertahankan kredibilitas dan independensi kebijakan moneter di tengah kebutuhan pemerintah untuk mendorong pertumbuhan ekonomi dan pembiayaan berbagai program strategis.

Tantangannya adalah menjaga keseimbangan. BI harus mampu mendukung perekonomian tanpa kehilangan fokus terhadap stabilitas harga dan nilai tukar.

Tantangan Ekonomi Ada di Hulu hingga Hilir

Rangkaian persoalan tersebut memperlihatkan bahwa tantangan ekonomi Indonesia saling berkaitan. Program 3 Juta Rumah membutuhkan daya beli dan pembiayaan yang sehat. Daya beli membutuhkan pertumbuhan ekonomi dan lapangan kerja yang kuat. Sementara itu, investasi membutuhkan regulasi yang kompetitif dan kepastian kebijakan.

Di tengah kebutuhan tersebut, BI berada pada posisi penting untuk menjaga stabilitas sekaligus memberikan ruang bagi pertumbuhan. Pemerintah juga dituntut memastikan program perumahan dan kebijakan investasi tidak berhenti pada target angka, tetapi menghasilkan dampak ekonomi yang benar-benar terasa.

Pada akhirnya, ambisi 3 Juta Rumah akan diuji bukan dari seberapa cepat rumah dibangun, melainkan seberapa banyak masyarakat yang mampu mengaksesnya. Begitu pula PFII akan dinilai bukan dari seberapa cepat lembaganya dibentuk, tetapi dari kualitas modal yang berhasil ditarik dan kontribusinya terhadap perekonomian Indonesia.