RBF Jabodetabek Diburu Perusahaan China, Pabrik Siap Pakai Jadi Komoditas Panas 2026
Cuaninsight – Pasar properti industri kembali menjadi sorotan setelah PT Leads Property mencatat lonjakan signifikan permintaan sewa pabrik siap pakai (ready-built factory/RBF) di kawasan Jabodetabek. Lonjakan ini bukan sekadar tren sesaat — data menunjukkan peningkatan permintaan secara konsisten sejak 2024, dan menariknya, sebagian besar berasal dari perusahaan-perusahaan manufaktur China.
Menurut Associate Director Head of Industrial Services Leads Property, Esti Susanti, peningkatan permintaan RBF didorong oleh dua faktor utama. Pertama, kebijakan tarif impor tinggi Amerika Serikat terhadap produk China, yang memaksa perusahaan Negeri Tirai Bambu mencari basis produksi baru di luar negara asal mereka. Kedua, besarnya potensi konsumsi Indonesia, yang menjadikan pasar domestik sekaligus pusat distribusi ekspor ke negara ketiga, termasuk AS.
“Mereka mencari pabrik siap pakai untuk disewa, bukan dibeli. Kalau beli, proses akuisisinya terlalu lama. Mereka ingin datang hari ini dan besok sudah bisa produksi untuk langsung ekspor ke Amerika,” jelas Esti dalam Jakarta Property Market Insight, Kamis (20/11/2025).
Tren Permintaan Naik Tajam Sejak 2024
Perusahaan China umumnya memilih skema sewa selama 3–5 tahun untuk menguji pasar, menilai efisiensi tenaga kerja, stabilitas logistik, hingga kapabilitas ekspor. Jenis properti paling diminati tetap sama: gudang modern dan pabrik siap pakai.
Data Leads Property menunjukkan grafik peningkatan permintaan lahan industri secara jelas:
Lonjakan tersebut menunjukkan pertumbuhan agresif hingga 76% hanya dalam 18 bulan — momentum yang menegaskan pergeseran industrialisasi regional menuju Indonesia.
Pasokan Belum Mengimbangi Permintaan
Walau total pasokan lahan industri Jabodetabek–Banten saat ini mencapai lebih dari 2,53 juta m², jumlah tersebut belum mampu memenuhi permintaan RBF. Sebab, sebagian besar properti masih berupa gudang konvensional dan belum bertransformasi menjadi pabrik siap pakai.
Selain itu, permintaan sangat terpusat pada kawasan tertentu:
- Bekasi
- Karawang
- Purwakarta
Ketiga area tersebut dinilai memiliki akses logistik terbaik, ekosistem manufaktur matang, serta kedekatan dengan pelabuhan dan jaringan tol, membuat tingkat kekurangan pasokan semakin tajam.
Tantangan lain yang menghambat pengembangan kawasan industri adalah:
- keterbatasan pasokan gas industri
- konsentrasi tenaga kerja di kota besar
- tingginya investasi untuk pembangunan infrastruktur energi
Situasi ini menyebabkan developer kawasan industri kesulitan mempercepat penambahan pabrik siap pakai, padahal permintaan terus meningkat.
2026: Pasokan Baru Tetap Belum Cukup
Pada 2026, Leads Property memperkirakan penambahan pasokan baru 230.000 m² RBF dan gudang modern di Jabodetabek. Namun, proyeksi tersebut dinilai masih jauh dari cukup untuk mengimbangi permintaan yang datang terutama dari China.
Meski begitu, tingkat hunian kawasan industri diprediksi tetap stabil pada 90%–92%, sekaligus memicu kenaikan harga sewa sebesar 1%–2%.
Dengan kata lain, persaingan mendapatkan pabrik siap pakai akan semakin ketat. Pelaku industri yang ingin masuk pasar Indonesia diperkirakan harus mengambil keputusan lebih cepat untuk mengunci lokasi strategis sebelum harga menyentuh tren bull market.
Implikasi bagi Investor & Pelaku Bisnis
Lonjakan permintaan RBF menandakan tiga peluang besar:
Pengembangan kawasan industri memiliki potensi ROI jangka panjang yang tinggi, terutama di Bekasi, Karawang, dan Purwakarta.
Investor properti logistik dan industri berpeluang mengamankan pendapatan stabil dari sewa.
Pelaku usaha manufaktur lokal dapat memanfaatkan momentum kerja sama OEM/white label dengan perusahaan China yang merelokasi produksi ke Indonesia.
Jika tren ini terus berlanjut, Indonesia berpotensi menjadi salah satu hub manufaktur terbesar di Asia Tenggara dalam tiga hingga lima tahun ke depan.